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业务领域

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房产买卖纠纷

房地产买卖纠纷是指围绕房地产买卖而发生的房地产权益争执,包括因买卖手续不齐备,一方反悔不履行合同,第三者申明产权要求废除买卖契约等而产生的纠纷。

一、审查买卖双方当事人的主体资格是否合法

这是正确处理房地产买卖纠纷的前提条件,其内容包括:卖方是否有权出卖,买方是否有权购买。例如:出卖人是不是该房地产的权利人,出卖的房地产是个人所有还是几人共有或共同共有,其他共有人是否同意出卖。如果出卖人不是该房地产的权利人,就要查明出卖人对所卖房地产是否有法定的或委托的处分权。如果经过审查,这些问题的答案都是肯定的,则可以认为卖方当事人主体资格合法。对于房地产的购买人,则要审查他们是否有购买权,是否是合格的当事人等。

二、审查买卖双方的意愿表示是否真实

在买卖合同中能否表示双方当事人的真实意愿,是能否产生买卖纠纷的重要原因,在处理中要认真审查一方对他方是否有欺诈、隐瞒、胁迫,或乘人之危而使对方在违背自己真实意愿的情况下进行房地产的出卖或购买行为;房地产买卖合同是否显失公平;当事人一方对合同是否有重大误解等。

三、审查房地产买卖合同的形式要件是否具备

主要包括两个方面的内容:一是看房地产买卖是否采取了书面合同的形式,主要条款是否齐备;二是看是否按照国家有关法律法规、地方人民政府的有关规章的规定到房地产管理部门进行了产权转移登记。对城市私有房屋的买卖应区分《城市私有房屋管理条例》生效前后的具体情况,区别对待。

四、审查房地产买卖活动是否有违反法律规定的行为

如双方当事人是否有以房屋买卖的合法手段掩盖非法目的的行为;是否维护了同等条件下的优先购买权;出卖享受政府或单位补贴、优惠购建房屋的是否已满禁卖期限;是否侵犯了原产权单位的优先购买权。

经过审理,凡经过合法手续确立了买卖关系的应予维护;非法买卖他人的房地产的,其买卖关系无效;在国务院《城市私有房屋管理条例>>颁发前的私房买卖只要双方自愿、立有契约、交付了房款、实际管理了房屋,又没有其他非法行为,应认定买卖关系有效,手续不完善的,令其补办手续。

在处理房地产买卖纠纷的实践中应特别注意:任何单位和个人均不得进行私下买卖,凡私下买卖的,其买卖关系一律无效。

对房地产买卖纠纷,有的由行政主管部门处理,有的由人民法院审理。为保证买卖纠纷的妥善处理,有关当事人还应积极向处理纠纷的行政主管部门或审理纠纷案件的人民法院提供以下证件:

(1)房地产买卖合同,买卖中介人的姓名、年龄、地址及与当事人的关系,已办理了产权转移的应提供房屋所有权证和土地使用权证;

(2)买卖共有房屋的应提供其他共有人同意的证明书及包括承租人在内的放弃优先购买权的凭证;(3)买卖双方付、收款的凭证。

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